EL DERECHO REAL DE SUPERFICIE COMO INSTRUMENTO JURÍDICO PARA LA EFECTIVIZACIÓN DEL DERECHO A LA VIVIENDA DIGNA EN EL PERÚ: ALCANCES, LÍMITES Y DESAFÍOS PARA SU IMPLEMENTACIÓN

Resumen

La presente investigación analiza el derecho real de superficie como instrumento jurídico para la efectivización del derecho a la vivienda digna en el Perú, examinando sus alcances normativos, sus límites dogmáticos y los desafíos para su implementación práctica. Mediante un análisis documental del artículo 1030 del Código Civil, la Ley N.° 31313, el Decreto Supremo N.° 005-2025-Vivienda, jurisprudencia de la Corte Suprema (Casaciones N.° 1205-2018 y 1034-2015), resoluciones del Tribunal Registral y doctrina especializada, se examinó la tensión entre la separación temporal de la propiedad del suelo y de la construcción y el derecho fundamental a la vivienda adecuada. Los resultados evidencian que el derecho de superficie permite superar la escasez de suelo urbanizable y los elevados costos de la propiedad, posibilitando la construcción de viviendas en terrenos ajenos sin necesidad de adquirirlos. Sin embargo, la duración máxima de noventa y nueve años, la falta de regulación específica sobre su uso para vivienda social y la ausencia de incentivos fiscales limitan su implementación efectiva. Se concluye que el derecho de superficie constituye una alternativa viable para la vivienda digna, pero requiere una regulación integral que contemple su duración, su régimen de transmisión y su articulación con las políticas habitacionales